Kontrak Penawaran Negosiasi Biaya
Kontrak
penawaran negosiasi biaya adalah melakukan transaksi dengan cara penawaran yang
dilakukan oleh dua pihak, yaitu pemilik proyek dan kontraktor pelaksana yang
dikenal pemilik, dengan harapan diperoleh harga penawaran yang sesuai dengan
keinginan pihak-pihak tersebut. Kontrak ini biasanya terdiri atas:
1. Kontrak
lump sum, harga ditentukan dari negosiasi
penawaran yang dilakukan oleh pemilik proyek dengan kontraktor dengan catatan
harga yang disepakati sesuai dengan volume pekerjaan yang dihitung pemilik
proyek berdasarkan klarifikasi kedua belah pihak.
2. Unit
price, jenis ini juga sama dengan cara
kontrak penawaran bersaing , namun harga ditentukan berdasarkan kesepakatan
kedua belah pihak.
3. Kontrak
cost plus fee, pembayaran oleh
pemilik proyek didasarkan atas daftar biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor
setelah proyek selesai ditambah dengan keuntungannya. Jenis kontrak ini
mempunyai karakteristik sebagai berikut :
·
Kontrak pembayaran,
prosedur dan metode kerja, hasil akhir proyek serta jumlah keuntungan buat
kontraktor harus diurakan secara jelas agar tidak terjadi perselisihan
dikemudian hari.
·
Diperlukan metode
akunting, yang telah disetujui oleh pemilik proyek, untuk
perhitungan-perhitungan pembiayaan oleh kontraktor.
·
Memakai prosedur subletting contract.
·
Risiko terbesar, yang
ada pada pemilik proyek , terjadi bila kontrator melakukan kecurangan karena
pengawasan yang tidak ketat.
·
Daftar biaya pekerjaan
yang dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor pelaksana berdasarkan
hasil kesepakatan.
·
Kontrak ini dapat
memuaskan kadua belah pihak bila kesepakatan-kesepakatan yang telah dibuat
sebelumnya dijalani sesuai dengan wewenang dan tanggung jawab masing-masing
pihak.
·
Biasanya keuntungan
yang diperoleh kontraktor sebesar 10% atau berdasarkan kesepakatan.
Sistem Kontrak pada Proyek Konstruksi
Sistem
kontrak diberlakukan dalam proyek konstruksi, yang mengatur hubungan kontrak
dan koordinasi terhadap semua pihak yang terlibat.
1. Kontraktor
utama tunggal (Single Prime Cotract):
kontraktor utama yang sudah melakukan kontrak dengan pemilik proyek melakukan
hubungan kontrak dengan hierarki organisasi dibawahnya seperti berbagai
subkontraktor spesialis dan pemasok material. Pada sistem ini, hanya kontraktor
utama yang bertanggung jawab terhadap seluruh pekerjaan proyek kepada pemilik.
Kontrak jenis ini cukup popular karena hak-hal
berikut: harga kontrak bersaing karena adanya kompetinsi/lelang penawaran,
kontraknya fleksibel dengan klausul saling menguntungkan.
2. Kontraktor
utama terpisah (Separate Prime Contract):
Proyek yang mempunyai skala pembangunan fisik sangat besar membutuhkan banyak kontraktor
utama, masing-masing melakukan hubungan trak dan hubungan koordinasi dengan
hierarki organisasi dibawahnya, seperti berbagai subkontraktor spesialis dan
pemasok material, selain hubungan kontrak dengan pemilik proyek.
Pada sistem ini
masing-masing kontraktor utama bertanggung jawab terhadap masing-masing
pekerjaannya kepada pemilik proyek, sehingga kontraktor-kontraktor utama hanya
melakukan hubungan koordinasi yang berkaitan dengan pekerjaannya tanpa terikat
kontrak. Sistem kontrak jenis ini dilakukan bila volume pekerjaan yang cukup
banyak dan besar dibagi atas beberapa paket pekerjaan yang dikerjakan
masing-masing kontraktor utama yang berlainan dengan keuntungan sebagai
berikut: kontraknya fleksibel dengan klausul yang saling menguntungkan; masing-masing
kontraktor utama dipilih berdasarkan kompetisi penawaran terendah; durasi
proyek yang objektif.
3. Desain
dan bangunan (Design and Build):
tim konsep proyek dalam sistem ini adalah pemilik dengan satu perusahaaan yang
terdiri atas perencana dan kontraktor. Perusahaan tersebut mempunyai dana,
merencaakan serta melaksanakan pembangunan konstruksi. Setelag proyek berakhir,
bangunan dialihkan kepada pemilik proyek dengan sistem turn key.
4. Manajemen
Konstruksi (Construction Management):
kontraktor melakukan pekerjaan dengan koordinasi dan diawasi oleh wakil pemilik
proyek dalam organisasi managemen konstruksi.
5. Desain
dan Kelola (Design and Manage): kontraktor
melaksanakan pekerjaan perencanaan, pelaksanaan, serta mengelola pekerjaan
konstruksi secara keseluruhan.
Dari data akutansi
proyek yang dibuat oleh perusahaan perencanaan dan kontraktor, dilakukanlah
audit terhadap besarnypembiayaan proyek, yang lantas ditagihkan kepada pemilik
proyek bila harga telah disepakati bersama.
Konflik dapat terjadi
bila kontraktor dan perencana melakukan tindakan kecurangan (karena objektfitas
proses perencanaan dan pelaksanaan kurang maksimal karena dua pekerjaa dilakukan
oleh satu perusahaan)
Keuntungan lainnya
adalah adanya penghematan waktu dan biaya karena perencanaan dan pelaksanaan
dilakukan oleh sat pihak, adanya kontribusi kontraktor dalam proses perencanaan
menghasilkan desain yang lebih sempurna, serta kompetisi antara subkontraktor
spesialis tetap ada.
Pembayaran
Kontrak Proyek Konstruksi
Fee
kontraktor berpariasi, bergantung pada
karakteristik proyek seperti:
·
Konflektifitas proyek
·
Lokasi
·
Kebutuhan sumber daya
·
Estimasi waktu
·
Risiko yang dihadapi
Terhadap karakter ini fee kontraktor besifat tetap
dan tidak bergantung pada fluktuasi biaya proyek terhadap beberapa jenis
pembayaran yaitu:
1. Pembayaran
dengan persentase: cara ini sangat banyak dipakai serta tidak ada waktu untuk
mendesain dan harus berhati-hati terhadap keadaan khusus seperti kebakaran,
badai dan banjir, sehingga perbaikan kerusakan dengan kontrak ini sangat
menguntungkan bagi kontraktor. Tetapi owner harus berhati-hati terhadap
kontraktor memanipulasi biaya.
2. Pembayaran
dengan fee tetap: kontrak cara ini
cukup popular karena telah ditentukan secara jelas dan adil. Dasar/acuan
pekerjaan yang dilakukan kontraktor adalah:
·
Ukuran, waktu,
kompleksitas alam, risiko lokasi kebutuhan peralatan, dan tenaga kerja.
·
Kontraktor harus
mempuyai kemampuan yang baik, pintar, cepat untuk memperkecil biaya, namun mutu
dan waktu yang ditetapkan.
3. Pembayaran
dengan insentif:
·
Kontrak ini dilakukan
untuk memperkecil biaya konstruksi.
·
Bonus dan penalty
didasarkan oleh target penilaian waktu dan biaya maksimum dan minimum fee.
·
Target biaya:
a. Bonus:
fee dasar + pembagian penghematan.
b. Penalti:
fee dasar – pembagian kerugian
·
Target waktu:
a. Bonus:
fee
dasar + penghematan/hari
b. Penalti:
fee dasar – keterlambatan/hari
4. Pembayaran
dengan jaminna maksimum: karena biaya proyek tidak diketahui secara akurat
sampai dengan penyelesaian proyek, kontraktor menjamin bahwa proyek dibangun
sesuai gambar dan spesifikasi. Kontraktor harus menanggung biaya lebih hemat.
Pembayaran Kemajuan/Prestasi Proyek (Progress
Paymet)
Pembayaran
kemajuan/prestasi proyek dilakukan secara periodik dengan batasan waktu:
harian, fase, bulanan, atas persentase/bobot yang disetujui oleh konsultan
pengawas atau manajemen konstruksi.
Bila
kontrak dengan cara fixed price, biasanya
kontraktor mengajukan aplikasi bagian tagihan tiap periode dan owner membayar
10 hari sesudahnya.
Untuk
kontrak lump sump digunakan cara periodik dan persentase/bobot sedangkan pada
kontrak cost plus fee, komtraktor mengajukan tagihan ke owner pada setiap interval waktu selama pelaksanaan proyek.
Jaminan yang Ditahan (Retainage) searah terima dan
pembayaran akhir
Dalam
kontrak proyek konstruksi, khususnya untuk penawaran bersaing, kontraktor harus
menyediakan persentase tertentu dari bangunanan kemajuan proyek yang ditahan (retain), gunanya untuk menjamin
kontraktor agar terpacu dalam progres mutu dan jadwal waktu.
Serah
terima dilakukan bila kontraktor telah menyatakan bahwa pekerjaan telah selesai
secara substansial, kemudian dilakukan inspeksi dengan mengacu pada daftar check list kemudian diterbitkan sertifikat penyelesaian
substansial pada saat terah terima. Owner membayar 95% total biaya proyek
dimana owner menempati bangunan,
sedangkan 5% sisanya untuk penjaminan perbaikan yang dibayarkan setelah masa
pemeliharaan selesai.
Dokumen kontrak
Dokumen
kontrak adalah dokumen tertulis untuk menentukan secara tepat hak dan kewajiban
setiap pihak. Isi dokumen kontrak:
1. Surat
penawaran
2. Instruksi
kepada penawar
3. Syarat-syarat
umum
4. Syarat-syarat
tambahan
5. Spesifikasi
teknik
6. Gambar
7. Adendum
8. Proposal
9. Surat
jaminna penawaran
10. Persetujuan
11. Surat
jaminan pelaksanaan
12. Surat
jaminan pembayaran tenaga dan material
13. Skedul
waktu
14. Kondisi
kerja (umum dan khusus)
15. Dokumen
maintenance dan training.
Kesepakatan
oleh dua pihak, yait kontraktor dan owner, dalam dokumen kontrak:
·
Spesifikasi lebih kuat/berlaku dari pada syarat-syarat umum.
·
Tulisan tangan lebih
berlaku daripada ketentuan yang diketik.
·
Ketentuan yang diketik
lebih berlaku daripada yang dicetak.
·
Kata-kata lebih berlaku
dari pada nomor-nomor angka.
·
Bila ada yang
merugikan, diinterpretasikan melalui gambar.
·
Spesifikasi lebih
berlaku dari pada gambar.
Standar dokumen kontrak
Dibuat
agar dapat menghilangkan kesalahpahaman diantara pemilik proyek, konsultan
pengawas, dan kontraktor serta stakeholder
yang terlibat dalam proyek. Standar
dokumen kontrak dibuat oleh organisasi public professional atau bisnis atau
lembaga pemerintahan yang mengacu kepada ketentuan-ketentuan berlaku seperti
Undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan daerah, peraturan asosiasi serta
ketentuan-ketentuan umum yang berlaku dalam pegelolaaan proyek. Untuk
menghindari kesalahpahaman dan pertentangan diantara stakeholder, jalan musyawarah adalah pilihan yang pertama dalam
menyelesaikan masalah.
1.6.2 Kontrak Proyek Infrastruktur
Beberapa
proyek infrastruktur sudah banyak dilakukan dengan cara privatisasi, dimana
peran swasta lebh dominan disbanding pemerintah. Kondisi ini mempengaruhi
hubungan kontrak kedua belah pihak masing-masing mempunyai posisi dengan hak
dan kewajiban dengan konsekuensi yang sama. Semua ini dimaksudkan untuk
memberikan pelayanan publik dengan strandar yang lebih tinggi, transparan, dan
bertanggung jawab. Kontrak proyek infrastruktur dapat diuraikan seperti dibawah
ini:
1.
Build
Operate Transfer (BOT)
Suu rancangan kontrak dimana sector swasta membngun
suatu fasilitas dengan biaya sendiri, lalu mengoperasikannya dan memungut
pembayaran terhadap pengguna fasilitas, lalu sektor swasta mengalihkannya
kepada pemerintah setelah kurun waktu tertentu yang telah disepakati.
Kontrak BOT melibatkan pihak swasta dalam seluruh
aspek desain pelaksanaan konstruksi, pembiayaan, pengoperasian hingga
pengalihan kepada pemerintah, yang semuanya berhubungan dengan risiko yang
harus ditanggungnya. Tetapi dari beberapa hal, pemerintah bertanggung jawab
terhadap risiko yang memang harus ditanggungnya, seperti risiko politik,
kebijakan dan regulasi, serta pembebasan lahan.
2.
Build
Transfer Operate (BTO)
Suatu rancangan kontrak dimana sektor swasta
membangun suatu fasilitas, yang setelah selesai dialihkan kepada pemerintah
sebagai pemilik yang kemudian mengoperasikan fasilitas tesebut.
Kontrak BTO dikembangkan diAmerika Serikat pada
proyek jalan raya. Karena pembayaran premi risiko kecelakaan kendaraan sangat
tinggi, pemerintah melindungi investor dengan mengambil alih tanggung jawab
mereka dalam menerapkan konsep kontrak ini.
3.
Build
Own Operate (BOO)
Suatu rancanga kontak dimana pihak swasta membangun
suatu fasilitas dengan biaya sendiri, mengoperasikannya dan memingut pembayaran
terhadap pengguna asilitas tersebut. Pihak swastamengoperasika dan memiliki
fasilitas tersebut tanpa waktu yang ditentukan. Kontrak proyek BOO hampir sama
dengan BOT. perbedaannya, tidak adanya kewajiban bagi pihak swasta untuk
mengalihkan asset kepemilikan kepada pemerintah.
Dari
ketiga jenis kontrrak konsesi proyek diatas, yang biasa digunakan adalah
kontrak BOT yang mempunyai karakteristik sesuai dengan proyek infrastruktur.
Proyek besar dengan kontrak BOT merupakan jalan keluar terbaik untuk memecahkan
masalah penyediaan dana yang besar serta masalah proyek memerlukan teknologi
baru dalam desain pengoperasian. Untuk itu, diperlukan proses yang baik dan
transparan, akuntabilitas yang tinggi, kebijakan yang konsisten serta pemikiran
yang cermat dalam menentukan kontrak proyek infrastruktur.
sumber : Diposkan 16th September oleh Denny Adi Prasetyo (http://myexperienceincivil.blogspot.co.id/2015/09/kontrak-penawaran-negosiasi-biaya.htmlhttp://myexperienceincivil.blogspot.co.id/2015/09/kontrak-penawaran-negosiasi-biaya.html)
