contoh kontrak proyek

Kontrak Penawaran Negosiasi Biaya

Kontrak penawaran negosiasi biaya adalah melakukan transaksi dengan cara penawaran yang dilakukan oleh dua pihak, yaitu pemilik proyek dan kontraktor pelaksana yang dikenal pemilik, dengan harapan diperoleh harga penawaran yang sesuai dengan keinginan pihak-pihak tersebut. Kontrak ini biasanya terdiri atas:

1.      Kontrak lump sum, harga ditentukan dari negosiasi penawaran yang dilakukan oleh pemilik proyek dengan kontraktor dengan catatan harga yang disepakati sesuai dengan volume pekerjaan yang dihitung pemilik proyek berdasarkan klarifikasi kedua belah pihak.

2.      Unit price, jenis ini juga sama dengan cara kontrak penawaran bersaing , namun harga ditentukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.

3.      Kontrak cost plus fee, pembayaran oleh pemilik proyek didasarkan atas daftar biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor setelah proyek selesai ditambah dengan keuntungannya. Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :

·         Kontrak pembayaran, prosedur dan metode kerja, hasil akhir proyek serta jumlah keuntungan buat kontraktor harus diurakan secara jelas agar tidak terjadi perselisihan dikemudian hari.

·         Diperlukan metode akunting, yang telah disetujui oleh pemilik proyek, untuk perhitungan-perhitungan pembiayaan oleh kontraktor.

·         Memakai prosedur subletting contract.

·         Risiko terbesar, yang ada pada pemilik proyek , terjadi bila kontrator melakukan kecurangan karena pengawasan yang tidak ketat.

·         Daftar biaya pekerjaan yang dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor pelaksana berdasarkan hasil kesepakatan.

·         Kontrak ini dapat memuaskan kadua belah pihak bila kesepakatan-kesepakatan yang telah dibuat sebelumnya dijalani sesuai dengan wewenang dan tanggung jawab masing-masing pihak.

·         Biasanya keuntungan yang diperoleh kontraktor sebesar 10% atau berdasarkan kesepakatan.

Sistem Kontrak pada Proyek Konstruksi

Sistem kontrak diberlakukan dalam proyek konstruksi, yang mengatur hubungan kontrak dan koordinasi terhadap semua pihak yang terlibat.

1.      Kontraktor utama tunggal (Single Prime Cotract): kontraktor utama yang sudah melakukan kontrak dengan pemilik proyek melakukan hubungan kontrak dengan hierarki organisasi dibawahnya seperti berbagai subkontraktor spesialis dan pemasok material. Pada sistem ini, hanya kontraktor utama yang bertanggung jawab terhadap seluruh pekerjaan proyek kepada pemilik.

Kontrak jenis ini cukup popular karena hak-hal berikut: harga kontrak bersaing karena adanya kompetinsi/lelang penawaran, kontraknya fleksibel dengan klausul saling menguntungkan.

2.      Kontraktor utama terpisah (Separate Prime Contract): Proyek yang mempunyai skala pembangunan fisik sangat besar membutuhkan banyak kontraktor utama, masing-masing melakukan hubungan trak dan hubungan koordinasi dengan hierarki organisasi dibawahnya, seperti berbagai subkontraktor spesialis dan pemasok material, selain hubungan kontrak dengan pemilik proyek.

Pada sistem ini masing-masing kontraktor utama bertanggung jawab terhadap masing-masing pekerjaannya kepada pemilik proyek, sehingga kontraktor-kontraktor utama hanya melakukan hubungan koordinasi yang berkaitan dengan pekerjaannya tanpa terikat kontrak. Sistem kontrak jenis ini dilakukan bila volume pekerjaan yang cukup banyak dan besar dibagi atas beberapa paket pekerjaan yang dikerjakan masing-masing kontraktor utama yang berlainan dengan keuntungan sebagai berikut: kontraknya fleksibel dengan klausul yang saling menguntungkan; masing-masing kontraktor utama dipilih berdasarkan kompetisi penawaran terendah; durasi proyek yang objektif.

3.      Desain dan bangunan (Design and Build): tim konsep proyek dalam sistem ini adalah pemilik dengan satu perusahaaan yang terdiri atas perencana dan kontraktor. Perusahaan tersebut mempunyai dana, merencaakan serta melaksanakan pembangunan konstruksi. Setelag proyek berakhir, bangunan dialihkan kepada pemilik proyek dengan sistem turn key.

4.      Manajemen Konstruksi (Construction Management): kontraktor melakukan pekerjaan dengan koordinasi dan diawasi oleh wakil pemilik proyek dalam organisasi managemen konstruksi.

5.      Desain dan Kelola (Design and Manage): kontraktor melaksanakan pekerjaan perencanaan, pelaksanaan, serta mengelola pekerjaan konstruksi secara keseluruhan.

Dari data akutansi proyek yang dibuat oleh perusahaan perencanaan dan kontraktor, dilakukanlah audit terhadap besarnypembiayaan proyek, yang lantas ditagihkan kepada pemilik proyek bila harga telah disepakati bersama.

Konflik dapat terjadi bila kontraktor dan perencana melakukan tindakan kecurangan (karena objektfitas proses perencanaan dan pelaksanaan kurang maksimal karena dua pekerjaa dilakukan oleh satu perusahaan)

Keuntungan lainnya adalah adanya penghematan waktu dan biaya karena perencanaan dan pelaksanaan dilakukan oleh sat pihak, adanya kontribusi kontraktor dalam proses perencanaan menghasilkan desain yang lebih sempurna, serta kompetisi antara subkontraktor spesialis tetap ada.

Pembayaran Kontrak Proyek Konstruksi

Fee kontraktor berpariasi, bergantung pada karakteristik proyek seperti:

·         Konflektifitas proyek

·         Lokasi

·         Kebutuhan sumber daya

·         Estimasi waktu

·         Risiko yang dihadapi

Terhadap karakter ini fee  kontraktor besifat tetap dan tidak bergantung pada fluktuasi biaya proyek terhadap beberapa jenis pembayaran yaitu:

1.      Pembayaran dengan persentase: cara ini sangat banyak dipakai serta tidak ada waktu untuk mendesain dan harus berhati-hati terhadap keadaan khusus seperti kebakaran, badai dan banjir, sehingga perbaikan kerusakan dengan kontrak ini sangat menguntungkan bagi kontraktor. Tetapi owner harus berhati-hati terhadap kontraktor memanipulasi biaya.

2.      Pembayaran dengan fee tetap: kontrak cara ini cukup popular karena telah ditentukan secara jelas dan adil. Dasar/acuan pekerjaan yang dilakukan kontraktor adalah:

·         Ukuran, waktu, kompleksitas alam, risiko lokasi kebutuhan peralatan, dan tenaga kerja.

·         Kontraktor harus mempuyai kemampuan yang baik, pintar, cepat untuk memperkecil biaya, namun mutu dan waktu yang ditetapkan.

3.      Pembayaran dengan insentif:

·         Kontrak ini dilakukan untuk memperkecil biaya konstruksi.

·         Bonus dan penalty didasarkan oleh target penilaian waktu dan biaya maksimum dan minimum fee.

·         Target biaya:

a.       Bonus: fee dasar + pembagian penghematan.

b.      Penalti: fee dasar – pembagian kerugian

·         Target waktu:

a.       Bonus: fee  dasar + penghematan/hari

b.      Penalti: fee dasar – keterlambatan/hari

4.      Pembayaran dengan jaminna maksimum: karena biaya proyek tidak diketahui secara akurat sampai dengan penyelesaian proyek, kontraktor menjamin bahwa proyek dibangun sesuai gambar dan spesifikasi. Kontraktor harus menanggung biaya lebih hemat.

Pembayaran Kemajuan/Prestasi Proyek (Progress Paymet)

Pembayaran kemajuan/prestasi proyek dilakukan secara periodik dengan batasan waktu: harian, fase, bulanan, atas persentase/bobot yang disetujui oleh konsultan pengawas atau manajemen konstruksi.

Bila kontrak dengan cara fixed price, biasanya kontraktor mengajukan aplikasi bagian tagihan tiap periode dan owner membayar 10 hari sesudahnya.

Untuk kontrak lump sump digunakan cara periodik dan persentase/bobot sedangkan pada kontrak cost plus fee, komtraktor mengajukan tagihan ke owner pada setiap interval waktu selama pelaksanaan proyek.

Jaminan yang Ditahan (Retainage) searah terima dan pembayaran akhir

Dalam kontrak proyek konstruksi, khususnya untuk penawaran bersaing, kontraktor harus menyediakan persentase tertentu dari bangunanan kemajuan proyek yang ditahan (retain), gunanya untuk menjamin kontraktor agar terpacu dalam progres mutu dan jadwal waktu.

Serah terima dilakukan bila kontraktor telah menyatakan bahwa pekerjaan telah selesai secara substansial, kemudian dilakukan inspeksi dengan mengacu pada daftar check list  kemudian diterbitkan sertifikat penyelesaian substansial pada saat terah terima. Owner membayar 95% total biaya proyek dimana owner menempati bangunan, sedangkan 5% sisanya untuk penjaminan perbaikan yang dibayarkan setelah masa pemeliharaan selesai.

Dokumen kontrak

Dokumen kontrak adalah dokumen tertulis untuk menentukan secara tepat hak dan kewajiban setiap pihak. Isi dokumen kontrak:

1.      Surat penawaran

2.      Instruksi kepada penawar

3.      Syarat-syarat umum

4.      Syarat-syarat tambahan

5.      Spesifikasi teknik

6.      Gambar

7.      Adendum

8.      Proposal

9.      Surat jaminna penawaran

10.  Persetujuan

11.  Surat jaminan pelaksanaan

12.  Surat jaminan pembayaran tenaga dan material

13.  Skedul waktu

14.  Kondisi kerja (umum dan khusus)

15.  Dokumen maintenance dan training.

Kesepakatan oleh dua pihak, yait kontraktor dan owner, dalam dokumen kontrak:

·         Spesifikasi lebih  kuat/berlaku dari pada syarat-syarat umum.

·         Tulisan tangan lebih berlaku daripada ketentuan  yang diketik.

·         Ketentuan yang diketik lebih berlaku daripada yang dicetak.

·         Kata-kata lebih berlaku dari pada nomor-nomor angka.

·         Bila ada yang merugikan, diinterpretasikan melalui gambar.

·         Spesifikasi lebih berlaku dari pada gambar.

Standar dokumen kontrak

Dibuat agar dapat menghilangkan kesalahpahaman diantara pemilik proyek, konsultan pengawas, dan kontraktor serta stakeholder  yang terlibat dalam proyek. Standar dokumen kontrak dibuat oleh organisasi public professional atau bisnis atau lembaga pemerintahan yang mengacu kepada ketentuan-ketentuan berlaku seperti Undang-undang, peraturan pemerintah, peraturan daerah, peraturan asosiasi serta ketentuan-ketentuan umum yang berlaku dalam pegelolaaan proyek. Untuk menghindari kesalahpahaman dan pertentangan diantara stakeholder, jalan musyawarah adalah pilihan yang pertama dalam menyelesaikan masalah.

1.6.2 Kontrak Proyek Infrastruktur

Beberapa proyek infrastruktur sudah banyak dilakukan dengan cara privatisasi, dimana peran swasta lebh dominan disbanding pemerintah. Kondisi ini mempengaruhi hubungan kontrak kedua belah pihak masing-masing mempunyai posisi dengan hak dan kewajiban dengan konsekuensi yang sama. Semua ini dimaksudkan untuk memberikan pelayanan publik dengan strandar yang lebih tinggi, transparan, dan bertanggung jawab. Kontrak proyek infrastruktur dapat diuraikan seperti dibawah ini:

1.      Build Operate Transfer (BOT)

Suu rancangan kontrak dimana sector swasta membngun suatu fasilitas dengan biaya sendiri, lalu mengoperasikannya dan memungut pembayaran terhadap pengguna fasilitas, lalu sektor swasta mengalihkannya kepada pemerintah setelah kurun waktu tertentu yang telah disepakati.

Kontrak BOT melibatkan pihak swasta dalam seluruh aspek desain pelaksanaan konstruksi, pembiayaan, pengoperasian hingga pengalihan kepada pemerintah, yang semuanya berhubungan dengan risiko yang harus ditanggungnya. Tetapi dari beberapa hal, pemerintah bertanggung jawab terhadap risiko yang memang harus ditanggungnya, seperti risiko politik, kebijakan dan regulasi, serta pembebasan lahan.

2.      Build Transfer Operate (BTO)

Suatu rancangan kontrak dimana sektor swasta membangun suatu fasilitas, yang setelah selesai dialihkan kepada pemerintah sebagai pemilik yang kemudian mengoperasikan fasilitas tesebut.

Kontrak BTO dikembangkan diAmerika Serikat pada proyek jalan raya. Karena pembayaran premi risiko kecelakaan kendaraan sangat tinggi, pemerintah melindungi investor dengan mengambil alih tanggung jawab mereka dalam menerapkan konsep kontrak ini.

3.      Build Own Operate (BOO)

Suatu rancanga kontak dimana pihak swasta membangun suatu fasilitas dengan biaya sendiri, mengoperasikannya dan memingut pembayaran terhadap pengguna asilitas tersebut. Pihak swastamengoperasika dan memiliki fasilitas tersebut tanpa waktu yang ditentukan. Kontrak proyek BOO hampir sama dengan BOT. perbedaannya, tidak adanya kewajiban bagi pihak swasta untuk mengalihkan asset kepemilikan kepada pemerintah.

Dari ketiga jenis kontrrak konsesi proyek diatas, yang biasa digunakan adalah kontrak BOT yang mempunyai karakteristik sesuai dengan proyek infrastruktur. Proyek besar dengan kontrak BOT merupakan jalan keluar terbaik untuk memecahkan masalah penyediaan dana yang besar serta masalah proyek memerlukan teknologi baru dalam desain pengoperasian. Untuk itu, diperlukan proses yang baik dan transparan, akuntabilitas yang tinggi, kebijakan yang konsisten serta pemikiran yang cermat dalam menentukan kontrak proyek infrastruktur.

 

sumber : Diposkan 16th September oleh Denny Adi Prasetyo (http://myexperienceincivil.blogspot.co.id/2015/09/kontrak-penawaran-negosiasi-biaya.htmlhttp://myexperienceincivil.blogspot.co.id/2015/09/kontrak-penawaran-negosiasi-biaya.html)